EIGENTUMSVERWALTUNG 

       
 

 

 

 
 

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentumsanlage steht allen Wohnungs- und Teileigentümern gemeinsam zu. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist jedoch praktisch nicht denkbar ohne ein besonderes Organ – den Verwalter. Nach § 20 WEG kann deshalb die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden.

Die Verwaltung nach dem WEG bezieht sich nicht auf das gesamte Wohnungs- und Teileigentum, sondern nur auf das gemeinschaftliche Eigentum. Die Verwaltung des Sondereigentums, also der Wohnräume bzw. der nicht zu Wohnzwecken genutzten Räume obliegt dem jeweiligen Eigentümer selbst.

Der Verwalter ist stets Sachverwalter für fremdes Vermögen. Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter. Dieses setzt neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch spezielle an den Grundsätzen ordnungsgemäßer, wohnungswirtschaftlicher Verwaltung orientierte Erfahrungen, die für eine kaufmännische und technische Geschäftsführung und Finanzverwaltung erforderlich sind, sowie gediegene Kenntnisse der geltenden einschlägigen Rechtsvorschriften voraus.

Die Verwaltervergütung ist ein Entgelt für die qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird ihre Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der von dem Verwalter zu erbringenden Leistung. Ein Vergleich von Verwaltervergütungen bei verschiedenen Verwalterangeboten ist also nur auf der Grundlage eines Vergleichs der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwalter möglich.



Umfang der regulären Verwaltertätigkeit

Der Umfang der Verwaltertätigkeit richtet sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes sowie nach etwaigen einschlägigen Bestimmungen der Teilungserklärung, soweit nachfolgend wirksam nichts anderes vereinbart wird.

Der Verwalter ist berechtigt, verpflichtet und bevollmächtigt,
 

a) jährlich einmal eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen und durchzuführen;
   
b) zur Erstellung von Wirtschaftsplan und Abrechnung;
   
c) zur Protokollerstellung (Beispiel: siehe Leistungsprofil) und Durchsetzung der gefassten Beschlüsse;
   
d) für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen und dazu ggf. Hilfskräfte einzusetzen;
   
e) für die ordnungsgemäße laufende Instandhaltung und Instandsetzung zu sorgen und in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
   
f) gemeinschaftliche Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten und für sie Verwaltungskonten in der Form offener Fremdgeldkonten zu führen (Treuhandkonten);
   
g) die angesammelte Instandhaltungsrücklage getrennt vom laufenden Bewirtschaftungskonto verzinslich anzulegen;
   
h) Lasten- und Kostenbeiträge (Hausgeld) sowie sonstige Zahlungen anzufordern und in Empfang zu nehmen;
   
i) alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
   
j) Objektbezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen im erforderlichen Umfang abzuschließen und bei Eintritt eines Versicherungsfalles für die Eigentümergemeinschaft sachdienliche Erklärungen abzugeben und Handlungen vorzunehmen;
   
k) die Dienste von Hilfskräften (Hausmeister, Reinigungskräften, Architekten, Sachverständigen, Rechtsanwälten, Heizkostenabrechnungsfirmen, Handwerkern, u. a.) in erforderlichem Umfange zur Erfüllung der Verwaltertätigkeit in Anspruch zu nehmen;
   
l) für die erforderliche Bewirtschaftung notwendige Gebrauchsgegenstände (z. B. Geräte für Hausmeister, Gartengeräte, etc.) sowie Versorgungsgüter (z. B. Heizmaterial) zu beschaffen;
   
m) alle sonst im Rahmen der Verwaltungsaufgaben erforderlichen Verträge (z. B. Heizungswartung) abzuschließen;
   
n) die Eigentümergemeinschaft im Außenverhältnis und gegenüber einzelner Eigentümer gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten sowie Ansprüche der Gemeinschaft gegen Dritte oder gegenüber einzelner Wohnungseigentümer auch in eigenem Namen gerichtlich geltend zu machen;
   
   
Alle hier genannten Tätigkeiten werden immer eng mit dem Verwaltungsbeirat abgestimmt.
   
   
Umfang der besonderen Verwalterleistungen
   
a) Zustimmungserklärungen zur Veräußerung eines Wohnungseigentums:
Hierfür wird ein Kostenersatz in Höhe von EUR 100,-- zzgl. MwSt. gestellt.
   
b) Abmahnung rückständigen Hausgeldes gegenüber Wohnungseigentümern:
Hierfür wird ein Kostenersatz in Höhe von jeweils EUR 5,00 zzgl. MwSt. an den säumigen Eigentümer in Rechnung gestellt.
   
c)

Durchführung von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die einen Fachmann (z. B. Architekten) erfordern und deren Auftragssumme

EUR 5.000,00 übersteigt:
Die Berechnung der Gebühren erfolgt nach den Baunebenkostensätzen für Verwalterleistungen der II. Berechnungsverordnung.

   
d) Planung und Durchführung von Umbauten, Ausbauten, etc.:
Hierbei gelten die einschlägigen Gebührenordnungen, z. B. HOAI, in entsprechender Anwendung.
   
e) Durchführung sonstiger Sonderaufgaben wie:

1.  Einberufung außerordentlicher Eigentümerversammlungen;
2.  Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums vom Bauträger;
3.  Verhandlungen mit Behörden und Erfüllung behördlicher Auflagen;
4.  Bearbeitung von Baugenehmigungsverfahren von Gründstücksnachbarn;
5.  Vorbereitung und Durchführung gerichtlicher Mahn- und Klageverfahren;
6.  Teilnahme an Verwaltungsbeiratssitzungen außerhalb der üblichen Bürozeiten,         

     ansonsten bei mehr als 2 Sitzungen jährlich;

   
 

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